「資産運用を始めてみたい」
「不動産と聞くとお金が儲かりそう」
「素人でも不動産投資ができるのか」
特に投資を何かしらしている人は、
1度は不動産に興味を持ったことがあるのではないでしょうか。
私は今現在、賃貸マンションの建築、不動産投資の営業をしております。
今では、サラリーマンも不動産で投資をしている人も多くいます。
しかし、実際に不動産でお金を稼ぐと言う事は簡単ではありません。
昨今、特にマンションに関しては、色々と騒がれるような問題も出てきていますサブリース問題や空き家問題。
そもそもマンション1棟買った方がいいのか、マンション1室で買った方がいいのかという疑問も出てきます。
基本的には、よっぽど郊外でない限り、土地を持っている人はその土地を貸したり、マンションを建築などをすることができます。
なので今回は、
「土地を持っていないが、不動産投資を始めてみたい」
「知識の一つとして、不動産投資を勉強したい」
「不動産投資って本当に儲かるのか知りたい」
といった人には、是非読んでいただきたい内容になっております。
優良な土地やマンションを購入するには？
例えば、中古マンションは、当たりを引いた場合に多く儲けることが可能です。
収益性の高い(利回りの高い)中古物件を買おうとするときは経験や多くの知識が必要です。
また、多くの知識やノウハウがあれば、リフォームを自分で行なったりして、空室ばかりのマンションを満室にし、多くの収益を出すことも可能です。
しかし、不動産業界では働いたことがなかったり、不動産投資初心者がそれを最初から挑戦するのは、難しく、リスキーと言えます。
そこで、大切になってくるのが情報収集です。不動産投資で成功している多くの人が人がまだ表に出ていない不動産の情報が入ってくるようなシステムを構築しています。
表に出ていない不動産とは?
インターネットに出ている土地情報は売れ残りのものがほとんどです。
基本的に良い土地情報や収益物件の情報は表に出る前に全て売れてしまいます。
その仕組みを簡単に説明します。
「不動産を売りたい」と言うAさんがいます。
AさんはそのことをB不動産屋に相談をします。
ここで多くの場合が専任媒介契約という契約をAさんとB不動産屋の間で交わします。
「専任媒介契約」とは簡単に説明するとAさんの不動産をB不動産屋しか、仲介ができないような仕組みの契約です。(※売主本人であるAさんが直接、知り合い等に売却するのは可能です)
この「専任媒介契約」を家締結すると締結してから7日以内に、レインズと呼ばれる、不動産業者が誰でも見れる情報サイトみたいなものに載せないといけません。
これはルールで決められております。
このレインズに載せた時点で、基本的に「表に出た。」ということになります。
そして、良い情報であればあるほど、レインズに乗せた後は、いろんな業者からB不動産業者に連絡がきます。
表に出る前の、水面下の情報を手に入れるためにはどうすれば良いのか？
例えば、現在駐車場（80坪）の売主であるAさんは、
「金額は安くてもいいから、いち早く売却したい！」と言っているとします。
すると、B不動産会社は、知り合いのハウスメーカーや分譲業者や投資家達に、連絡をします。
金額も安いので、そこで買いたいと言うエンドユーザーが3日後に現れたとします。
そうすると「レインズに載せる前に買い手の人間が決まる。」ということが起きます。
つまり、「表に出る前に、買い手がつく」ので、他の人たちは、その情報を知る間もなく、売買が決まってしますのです。
不動産業者とうまく付き合っている投資家たちは、このように、表に出る前の情報を仕入れる仕組みをとっています。
「まずはこの人！」になる
最強なのは、この専任媒介契約をたくさんできる不動産業者、もしくは営業マンとの強いつながりを持っておくことです。
つながりを持った上で、そのような人たちに具体的な予算、希望立地、利回りなどを細かく伝えておくことによって、
この人は、「具体的な計画が頭にあるので、本当に買ってもらえる人だろう。」と言う認識をつけておきます。
また、頻繁に不動産業者の人（営業マン）に連絡をとるようにするのも大切です。
営業マンは、この人だったらすぐに買ってくれるであろうという人に、まずは連絡を取ります。
その、「まずはこの人! 」にならなければなりません。
私も実際、
●地下鉄〇〇線沿線の駅はどこでも可
●徒歩5分圏内
●100坪前後
●1億円以内
●新築で建築して、利回り5%以上
上記のような明確な条件で、「この条件で連絡ください。」と頻繁に連絡してくるお客様に対しては、その周辺で似たような情報が入ったときに、すぐに連絡を取るようにしております。
逆に、「東京都内で、良い収益物件あったら教えてください」では、具体性に欠け、「本当にこの人、すぐに買ってくれるのかな。」と思われてしまい、優先順位が下がってしまいます。
中古のマンション1棟購入での「成功」は難易度が高い
例えば「中古の収益不動産を購入したい」と思ったとします。
その物件は、
「築年数や構造や立地から考えた利回りは適正か」
「駅から徒歩何分の場所なのか」
「間取りは適正なのか」
「今現在の家賃はそもそも適正なのか」
「入居率を上げるために必要な、修繕費用はどのくらいか」
「平米数は需要のあるものと比べ、足りているのか」
「確保できている駐車場の台数は適切なのか」
「入居者はちゃんと家賃を支払えているか」
「事故物件ではないか」
懸念点はいくらでも出てきますし、何が問題になって、何が問題にならないのか、すらもわからない人が多いとおもいます。
木造の方が良いのか、鉄骨のほうがいいのか、はたまたRC造のほうがいいのか。
初心者にとって、不透明なわからないことが多すぎるのです。
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土地から購入する、新築マンションは難易度が低い。
新築物件のメリット・特徴
新築の場合は利回りは低いですが、初心者でも成功しやすい不動産投資です。
●建築してから約10年間は、ほとんど修繕費がかからない。
●修繕計画が立てやすい。
●一から入居者を入れていくので、どんな入居者が入っているのかがわかる。
●事故物件は、もちろんない。
しかし、これは大手ハウスメーカーの物件に強く言えます。
それはなぜか。
しっかりとした市場調査や、無理のない建築計画をしてくれる業者でないと意味がないからです。
というのも、土地とセットの建築計画の提案をされた際、収支シュミレーションを渡されます。
この収支シュミレーションとは、年間の収入からもろもろの支出を引いた手残りの金額が毎年どのくらい入ってくるかをシュミレーションした資料です。
この収支シュミレーションは基本的に、営業マンが作成しており、営業マンのさじ加減で、どれだけでもごまかしが効きます。
なので、ある程度実績や、信頼のある業者でないと本当に危ないのです。
新築物件は、多額の自己資金が必要
しかし、そうは言っても、ハウスメーカーの物件を土地を購入した上で建築するのは、ある程度の資金がないとそもそも購入は難しいです。
大手ハウスメーカーの物件を普通のサラリーマンが購入するのは不可能です。
例えば、
都心部で駐車場もいらないような小さめのマンションを建てるとします。
土地だけでも、面積が70坪、坪単価100万円として、7,000万円です。
これで建物は3階建ての9世帯すべて単身向けの物件だとします。
外構工事費用、諸費用、本体工事費用、
もろもろ金額を含めると9,000万円〜1億円ほどかかってきます。
これで融資を受けようとすると、最近では土地代である7,000万円位は、自己資金で持っていないと融資が受けられないパターンが多いです。
他にも土地を持っていて、別で担保に入れたり、銀行からするとかなり属性が良ければ、自己資金が少なくても融資が通ることもあるかもしれません。
「自己資金ゼロ不動産オーナーになりませんか?」
じゃあ、自己資金ほぼゼロでできる業者で建築すれば良いのか！！
「自己資金ゼロ不動産オーナーになりませんか?」
このような謳い文句でサラリーマン大家さんを増やしていった業者も少なくありません。
木造の2階建てで、全て単身向け。
駐車場もほとんどなし。
平米数もかなり小さめで、土地と建物で総事業費 1.5億円もいかない程度です。
本当にこのような物件が増えており、その大家さんになるサラリーマンの人々も増えています。
実際融資が厳しくなってきた今はそもそも融資が通るのかは不明ですが、未だに物件数が増えていっているのは事実です。
こういった物件は、
遮音性も良くない。日当たりも良くない。木造なので経年劣化もしやすい。
築年数10年くらいまでは入居が決まると思うが、
それ以降は家賃もどんどん下がり、もともと低い家賃で入居者を入れているので、言い方は悪いが、入居者層も悪くなっていく。
入居者層が悪くなる＝建物の使い方が悪い人が多く、劣化も早く、評判も悪くなる。
もちろん一等地であれば、そういった物件でも一定の需要は必ずあります。
しかし、人口減少になっていく今、本当に一等地でなければ、将来的に勝ち残っていくには難しい物件と言えるのだと思います。
大手ハウスメーカーの低層の賃貸マンションと、これらの木造の狭小地 50坪前後に立てる賃貸アパートでは質が全く異なります。
もし検討しているのであれば、一度不動産屋に行って物件の中を見させてもらうと一目瞭然だと思います。
このような業者の広告で、
「私はこれで、総資産2億円になりました！」
とか言ってますが、「その2億円分の借入まだまだ残ってますよね？」と言いたくなってしまいます。笑
マンションの1室を購入する場合
個人的には中古の分譲マンション購入は、サラリーマンもやっていくべきだと思っています。
分譲マンション1室を購入する場合は、新築はあまりオススメしません。
中古の物件でも、1室なら修繕費用や入居者の状況等が明確に分かりやすく、物件を複数持つことにより、リスク分散することも可能です。
「なるほど。じゃあ中古の物件でマンションの1室を買って儲けることは簡単なのか。」と言うと、そういうわけではありません。
では、東京の方でよくある、入居者のつきやすい好立地のマンション。
そして、表面利回り5%程度の物件の収入はどれくらいかというのを説明します。
例えば、
物件価格は2,000万円
頭金10万円を入れて諸経費が60万円だったとします。
この合計、70万円は全て自己資金（購入時、現金で支払うお金）です。
間取りは単身向けの1k。
東京の好立地なので、家賃収入は毎月87,000円
「お、そしたら家賃収入は80,000円位は毎月入るんじゃないか?」
そんなに不動産投資は儲かりません。笑
毎月の融資返済、管理費、修繕積み立て金、管理代行日、固定資産税等を引くと毎月の残りは
5,500円位です。
「少なっ!!」ってなりますよね。
なぜそんなものを勧めるのか？
理由は見えないところで資産がだんだんと増えていってるからです。
「どういうこと！?」
今回の場合で言うと35年で融資の返済が終わります。
では35年後、その物件が、かなり安くなってと仮定し、売却して税金を引いた残りが、500万円になったとします。
500万円を35年で割ります。
すると1年あたり、 約14万3,000円になります。これに先程の、残り5,500円を足すと毎年約14万8,500円。
何が言いたいかと言うと35年後物件が、かなり安く売れたとしても、毎年約148,500円の利益を得ているということがいえます。
最初の自己資金は70万円なので、利回りで言うと、単利ですが、21%になります。
今現在定期預金では0.01%と言われている中で、この利回りを確保すると言う事はかなり困難だと思います。
これが不動産の強みです。
つまり、実際のて残りがほとんどなくても、将来的な不動産の価値を考えると、見えない収益が出ているのです。
繰り上げ返済をしても良いですし、現金で物件を購入したとしても、もちろんメリットがあります。
上記のように売却をしても良いですし、返済が終わってからも持ち続けても良いと思います。
ここで強調して言いたい事は、投資する人自身の年齢が若ければ若いほど投資と言うものは、有利になります。
今回のように借り入れの年数との関係ありますが、特に福利運用という他の投資を利用すると、長く運用すれば長く運用するほど儲けれるような仕組みになっています。
マンション1室をいくつか買って運用する。
分譲のマンションをいくつか分散してもっていくことがリスク分散につながります。
マンションは火災や周辺の環境の変化（大学の移転や商業施設の移転等）など、想定のできないことも起きえます。
なので持っている資産は、ばらけて持ったほうがいいと思います。
ただ資産が数千万円、数億円ある方であれば、一棟のマンションをいくつか持つことが良いといえます。
まとめ
長文となってしまいましたが、
簡単にまとめるとこんな感じです。
●上手く不動産業者や営業マンと付き合い、知識や経験があれば、中古の高利回り物件で大きく稼ぐことができる。
●リスクの低い、初心者向けの不動産投資は、毎年の手残りは少ないが、しっかりと見えないところで資産が増えていっている。
●1棟購入を検討しており、お金に余裕のある不動産投資初心者には、中古よりも新築がオススメ！
●2・３階建の木造の新築1棟アパートには要注意！
●サラリーマンの収入であれば、中古の好立地分譲マンション1室購入がオススメ！
